广州房屋买卖合同纠纷：定金、违约金、赔偿金如何适用？

广州房屋买卖合同纠纷

一、定金规则

**定金罚则**：

给付定金方违约：无权要求返还定金

收受定金方违约：双倍返还定金

**定金上限**：

不得超过主合同标的额的 20%

超过部分不产生定金效力

**广州实务**：

二手房买卖中，定金一般为房价的 5%-10%

定金合同自实际交付定金时成立

二、违约金

**约定优先**：

合同有约定的，按约定

约定过高的，可请求法院适当减少

约定过低的，可请求法院增加

**调整标准**：

违约金超过造成损失的 30%，一般认定为"过分高于"

可请求调低至实际损失的 130% 以内

三、赔偿金

**赔偿范围**：

实际损失：房价上涨/下跌的差价

可得利益损失：如房屋租金收益

其他损失：中介费、评估费等

**举证责任**：

主张赔偿的一方需证明损失的存在和金额

四、三者关系

**选择适用**：

1. 定金和违约金：只能选择其一主张

2. 定金/违约金与赔偿金：

- 定金/违约金不足以弥补损失的，可主张赔偿超出部分的损失

- 但总额不超过实际损失

五、广州房屋买卖常见纠纷

1. **卖家反悔不卖**：买家可主张双倍返还定金 + 房价上涨损失

2. **买家反悔不买**：卖家可没收定金 + 房价下跌损失

3. **逾期过户/付款**：按合同约定主张逾期违约金

4. **房屋质量问题**：可主张修复费用或赔偿

**温馨提示**：房屋买卖涉及重大利益，建议签约前咨询专业法律人士，仔细审查合同条款。